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民法改正-120年ぶりの大改正 [持家か借家か]

現行の民法は1896(明治29)年の制定後、約120年間ほとんど変更されてなかった。これまでは問題がある場合は訴訟となって裁判となり、その判例がその後の判断根拠となってきたのである。筆者は法律に詳しい訳ではないが、120年前の法律が今も使われてきた、というのは不思議に思われる。

現政権の自民党は憲法改正を本格的に検討、実施に向けて動き出したが、この憲法も70年間全く改正されていない。GHQの草案をほぼ認めた憲法であり、これ又、今も改正されないのは不思議である。いったい法律と言うのは時代の変化に対応しなくて良いものなのか、素人には不可解である。

尤も4000年前のハムラビ法典の基本的な考え方は現在も通用する、と言うのだから法律とはそういうものなのかもしれない。要は法律とは「常識」であり、人類は如何に文明が進歩しようがその本質(真理、価値観など)は変わらない、とも言えるのだろう。

ところで「住宅」のブログであった。今回の改正ではどうも借地借家法からみが関係するらしい。改正案をダウンロードしてみたが、条文と言うのは実に読みにくい。理系の筆者には先ず、縦書きに抵抗がある。小説なら問題ないのだが、条文は箇条書きの文章であり、各条各々関係するから、筆者には横書きの方が理解し易い(建築基準法等は仕方ないので勉強したのだが)。

以下、条文である(参考)。

599条:借りている人(借主)は、例えば自分で取付けたエアコンは出ていく時に取り外す
600条:借主が原因で損傷が出来た場合の貸している人(貸主)の損害賠償請求の時効は1年
606条:借主の責任以外で生じた損傷は貸主が直す
607条-2:必要な場合、借主が自分で修繕できる(貸主への通知義務、又は緊急時)
613条:転貸の場合の責任
621条:自然現象での損耗については借主の責任はない
622条:敷金は返還が原則

等であるが、何れも常識的な内容に思える。この内容は既に1991年に借地借家法で規定されているからであって、今回、上位の民法を改正した所為なのだろう。

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持家か借家か-多様性の時代 [持家か借家か]

現代は多様性の時代である、と言われる。多様性とは生物学の概念だと思うが、今では人々の価値観までにも使われている。例えば筆者が育った時代には男は外で働き、女は子育てなど家庭を守るという分担が当たり前であった。

勿論、明治、大正時代から女性の地位向上などの運動は行われていた。女性に参政権が認められたのは1946年である。今から70年前のことで、今や女性の社会進出は政権課題として毎回の選挙で取り上げられている。

夫婦共働きが当たり前になった現在、問題は保育士・保育園の不足に焦点が当たっている。しかし筆者は子供が3歳までは母親が育てるべきと思っている。人間の情緒は3歳までの育て方によって大きく影響する、と言われているからである。3歳まで自分たちで育てれば、保育園児の絶対数は少なくなる。

母親が育てるのが無理であるならば、祖父母が育てるのが昔からの日本の家族であった。筆者は昔の様な大家族が再び多くなることを望んでいるが、先ず住宅事情の問題があって3世代が住むのは難しい。又、両親が近くにいるとは限らず、むしろ首都圏で働く人の多くは実家が地方であろう。親に子育てを依頼するのも、夫と嫁のどちらにするかも問題である。

住宅は人の一生に纏わってくるもので、そして人々の価値観は多様化している。では住宅は持家が良いのか借家が良いのかの結論は難しい。しかし間違いなく言えることは、家は長く使えることが最も経済的である。家は社会資本なのである。持家を希望する人にとって、新築でなくとも中古であれば安く購入できる。長寿命住宅であれば中古住宅の購入は更に安くなる。

又、住む人の生活が変わり買い替えが必要な時に、耐用年数が長ければ不動産価値は多くは下がらないから、負担が少なくて済む。賃貸を希望する人にとっても長寿命住宅であれば低廉な家賃となる。住宅費用が安くなれば、様々な価値観を持つ人々のニーズが満たされる可能性が高くなると考えられるのである。

かなり強引であるが、長寿命住宅が結論である。












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持家か借家か-公営賃貸住宅 [持家か借家か]

EUの住宅事情について調べたが、公営住宅に賃貸で入っている人の割合が多いことに気付いた。オランダは30%、ドイツも25%は公営住宅なのである。ドイツ、オランダともEUの中では勝ち組である。ただしシリアからの移民問題が深刻化しているのは周知のことである。

ドイツは社会福祉が充実しており、医療費、教育費が無料である。学力がある子は大学まで無料であり、一方、勉強が好きではない子は職人となる。ドイツでは職人も「マイスター」になれば尊敬される職業なのである。

そして公共住宅が整備されている、とうかがい知れる今回のデータは、国民がいかに国家を信頼しているかの表れであると思う。勿論、その財源は消費税であり、25%と日本に比べて3倍なのである。

ドイツの公共住宅の賃貸料がどれくらいかわ不明であるが、80m2で7万円くらい、60m2で5万円以下である。このくらいの金額であれば贅沢さえしなければ、年金でも暮らせるだろう。趣味は、自然が豊かなので、車で足を延ばせばそこらじゅうがリゾートである。

日本は以前「日本住宅公団」があったが、「住宅・都市整備公団」から「都市基盤整備公団」、今は独立行政法人都市再生機構となっている。居住者は75万戸、約200万人であるが、都市再生機構、公営住宅と合わせても日本全体から見れば15%程度である。

都市再生機構は開発事業と賃貸事業の二つの事業を行っているが、公共住宅に絞るべきではないだろうか?新たな公共住宅を建てるのは土地買収上難しいだろうから、例えば多摩センターの老朽化した住宅の建て替えである。だいたい5階建てでエレベーターが無い、と言うのは若い人にとっても苦痛である。

公共住宅の使命は低廉な家賃で、どの世代にも使える様な種々の間取りの住宅を提供することである。勿論共稼ぎ世帯のための保育所は欠かせないし、年金暮らしの高齢者も賃貸で暮らせる程度の家賃を設定する。都心への通勤時間を便利にする交通政策も欠かせない。

多摩市を例にしたが、共稼ぎ世帯の増加、保育所の問題、持ち家をあきらめた世代の増加、などの問題に対し、改めて賃貸の公共住宅政策は十分検討に値すると思う。












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持家か借家か-データの分析 [持家か借家か]

本来、持家か借家かのブログを書くのに、初めにデータを分析すべきであった。筆者の先入観では西欧は石作りの建物が多く、何百年にもわたって使い続けているので、借家が多いのではないかと思っていた。しかし調べてみると、EU各国の持家比率は全体では60%、借家は40%であった。
EUの住宅事情.jpg

EUでの持家比率(2006年


日本の場合、持家は平均で61%でEUと同じである。年代別では当然ながら60歳以上が最も多く、30歳未満では10%に満たない。ただし1983年では、30歳以下の持ち家は17.9%で、年々下がっている。30歳代でも1983年が53.3%であったが、やはり年々下がっていったが、すこし持ち直しているようだ。
年代別持家比率.jpg

年代別持家比率


持家と借家に対する20代、30代のデータの考え方は以下である。やはり持家希望は80%と高いが、近年、少し下がり傾向である。一方借家でも構わない、という考えは少し増加傾向にあるようだ。
20・30代の住宅意識.jpg

20代、30代の持家、借家に対する意識


これらのデータから言えるのは
①持家・借家比率は、日本もEUも変わらない
②日本の年代別持家比率は当然ではあるが、年代が高いほど多く、30歳以下では7.5%と低く、下がり傾向である
③20代、30代では持家希望が80%と高いが、下がり傾向で、一方借家でも構わないという考えが増加傾向である。
③については推測であるが、収入が増えない中「諦め」があるように思われる。そうであればこれは将来に対しての「諦め」ともいえるので、「未婚率の増加」「少子化」などと繋がる問題である。持家と借家の記事であるが、社会問題は関連しているのである。












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持家か借家か-孟母三遷 [持家か借家か]

子育ての観点で持家と借家で違いがあるだろうか?持家の場合、当然ながら土地を選ぶ際に小中学校が近くにあるかは重要な条件である。それは借家の場合にも言えることで、やはり小中学校は歩いて通わせたい。又、通学路は車の交通量の多い道や、細い道、街灯の無い道は避けるべきである。

今、中学校では学級崩壊が問題となっている。いじめや或いは授業がまともに出来ない学級があるという。このような学校事情までは、持家と借家とも家を探す場合には把握出来ないと思える。もし、子供がいじめに遭った場合、学校の対応は何時も後手々々に回っていると報道されている。

そうなると子供を守るためには引越しという対応必要となるだろう。しかし持家の場合には中々引っ越しするのは難しい。ローンは一旦解約となるから、持家は当然売却することになるが、ローンの元金はあまり返済されてなく、一方、中古住宅の価格は新築に比べ大きく下がってしまう。一方、借家であれば引越しには大した費用は掛らない。

持家の場合、住宅開発物件を購入すると大体同じくらいの年代層が集まることがある。筆者の場合も建て売りを購入したが、50軒の開発物件だった。するとじ同じ年代の子供たちが多いことが分かった。同じ年齢子供がいると、幼稚園の迎えの車を待つ間に奥さん達の会話が生まれる等、近所付き合いが良くなることがある。学校から帰っても近所の子供と遊べるのは、良いことであろう。

子供にとって、持家と借家は何か感じることがあるだろうか?つまり持家の子に対して借家の子は引け目を感じるだろうか?これについて筆者は全く知識を持ち合わせない。ただし今や6人に一人が貧困家庭と言われている。この事実からは、おそらく今、持家か借家かを考察している想定住宅ならば、問題は無いと思える。

「孟母三遷」というが、孟子の母は三度目の引越しで初めて孟子を育てるのにふさわしい環境を得たという。学校の問題だけではなく、近所の環境上、子供の教育に相応しくない場合も考えられる。「孟母三遷」を教訓とするならば、借家の方が有利と言えよう。












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持家か借家か-経済性② [持家か借家か]

次は借家の場合である。35歳からの支出を考えると、先ず家賃をいくらに設定するかである。比較するのは4000万円の持家相当の借家(マンション)である。もしこの家を貸すとすれば、4%位の利益が相場であり、すると年160万円となる。月に13.3万円である。

仮にこの年160万円を30年借りるとすると、2年に一度の更新料が掛るから、160×30+15×13.3万で4999万円となってしまう。この仮定条件では、持家の場合の頭金1000万円が不要なのだが、結局、持家と同じ5000万円掛ってしまう事になった。そして持家の場合には2000万円の土地が残るので、持家が経済的には優れている結果となる。

しかしこの結果には違和感がある。それは家賃13.3万円もはたして払うのかどうかである。持家の場合では毎月の返済額は96,500円に対して明らかに高すぎると思える。会社によっては借家の場合の住宅手当が支給されるが、おそらく13.3万円もの家(マンション)を借りる人はこのような限られた人のように思えるのである。

又、最初の仮定で利益率4%であるが、はたして土地代込みの4%は今の金利が安い時代にそぐわないと思う。よく土地活用のためにマンション経営を進めるコマーシャルが流れる。それも30年一括借り上げだから安心、というものである。

つまり土地は既にある人の資産運用であり、例えば建築費2000万円の6%の利益率であれば、月10万円で貸して、30年で3600万円となる。修繕費等が持家の計算で482万円だから、約1120万円の利益が出たことになる。ただし建築費の2000万円は自己資金(自己資金を株で運用しても金利2%以上は無理であるし、元本割れのリスクがある)である。借りた場合は2315万8000円となり、利益は800万円になる。

マンション経営の試算から、4000万円の家(建築費用は経費を入れて2000万円)の家賃は10万円と推定できる。この家賃の仮定によれば、30年間の家賃の合計は3600万円となり、持家の人の30年後の資産である土地代2000に対して、借家の人は頭金の1000万円と差額の400万円の合計1400万円となる。1400万円を今後の借家代の補填として25年で考えると、月46,600円である。

以上、かなり強引な仮定に基づく経済的な比較であったが、結論は持家の方が有利と言えそうである。これの原因は、現在のデフレ状態による超金利政策によるもので、住宅の場合、住宅自体が担保(第一抵当権の設定)になるため、銀行としてはリスクがないので低金利でも貸せるのである。

更に「住宅借入金等特別控除」により金利が所得税・住民税から控除される制度もあって、銀行の金利は実質ゼロの状態である。「住宅借入金等特別控除」は2019年6月までなので今回の試算では無視した。しかしGDPが今後も伸び悩む状態が続けば、この住宅制度も延長されるかもしれない。そうなればはっきり持家の方が経済性の観点では有利となる。












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持家か借家か-経済性① [持家か借家か]

昭和世代のサラリーマン家庭の夢の一つに、将来は庭つきの家を持ち、子供が2人、車があってペットも飼う、というのがあると思う。しかし現在はかなり変わりつつあり、家を持つのは難しく、共稼ぎしなければ家庭を築けない。又、子供を作るのも共稼ぎの場合、保育園が足りなくて苦労しており、そして車が贅沢品と言われている。

その様な中、何を泰平楽なテーマを取り上げるとのお叱りを受けそうであるが、本ブログ自体が住宅をテーマにしており、今回のテーマはやはり取り上げないわけにはいかない、と思った次第である。

今回は先ず、経済性に比較である。つまり持家と借家とでは生涯にわたってどちらが得か、という事である。勿論比較のためには仮定条件が必要である。ローンの金利ひとつとっても、仮定次第では結論が変わるであろう。又、将来の年金額がどの程度となるかも結果に対して重要な影響を及ぼす。

持家の場合を考えると、手持ち資金1000万円、3000万円のローンを組んで家を建てたとする。土地が2000万円、家が1800万円、その他経費(不動産屋への手数料、登記、地震保険、ローン保険など)が200万円である。家具は別途とする(借家でも必要だから)。

今はデフレが続いており、住宅ローンの金利は過去最低である。銀行には金が余っているので、住宅ローンは取り逸れのリスクは無いから、低金利であっても貸したいのである。金利は1%とし、30年の元利均等払とすると、月々96491円、返済総額は34,736,908円となる。

日本では木造家屋の寿命は30年と言われている。従って2回のリフォームで140万円、エアコン取り換えに2回として8万円×4箇所×2回=72万円、風呂の器具が一回で15万円、キッチンが1回15万円、固定資産税が年8万円として240万円とすると合計482万円となる。以上合計40000万円と頭金の1000万円となった。30年での合計である。

35歳で家を建て、30年で払い終わると同時に家の寿命が来る(と仮定している)。65歳以降をどのように考えるかである。つまり家の建て替えを退職金等で行うか、或いは子供に建て替え費用を負担させて相続させるかであるが、ここでは子供よる建て替えを仮定しよう。解体費用200万円、建て替えが1800万円の合計2000万円は子供が負担し、土地2000万円(土地の価値は変わらないとする)を親から買い取ることにする。

買い取りの2000万円を25年払いとすると、金利無しで月66,666円である。親はこの約67、000円で小さなマンションを借りるのである。これで借家の人と同じとなった。しかし家賃は子供からの返済金だから、年金生活は退職金も合わせれば問題は無いだろう。続く












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