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渋谷区庁舎跡地のマンション契約評価額低く訴訟に-区議が区長に返還求める [新築マンション]

東京都渋谷区の庁舎建て替えに伴うマンション建設をめぐり、長谷部健区長が不動産業者に不当に安い価格で敷地を貸し出し、区に損害を与えたとして、堀切稔仁区議が区を相手取り、長谷部区長に39億円を請求するよう求める訴えを東京地裁に起こした。

提訴は3日付。旧区庁舎と旧渋谷公会堂の老朽化に伴い、区は民間企業と共同で建て替えを進めている。跡地には、新庁舎と新公会堂のほか、マンション(地上39階、地下4階)が建設される予定。区がマンションの敷地を不動産業者2社に賃貸し、2社は借地権料と相殺する形で新庁舎などの建設費を負担する。

訴状によると、区は平成27年10月に、211億円の定期借地権設定契約を2社と締結した。堀切区議側は「211億円の評価額は不当に低く、少なくとも区に約39億円の損害が生じた」と主張している。

新庁舎及び新公会堂整備計画(渋谷区).jpg

新庁舎及び新公会堂整備計画(渋谷区)

この建替え計画は「PFI:Private Finance Initiative」のように見えるが、PFIの場合には民間資金で公共施設を建て、公共機関が賃借するものである。しかし渋谷区では、公募により選定した事業者へ、現庁舎・現公会堂の敷地の一部を70年の定期借地権設定の対価を与え、新庁舎・新公会堂を整備させる計画である。 このことによって区庁舎の建築費負担をゼロとしている。

事業者は、定期借地敷地に分譲マンションを建設・分譲し、定期借地期間終了後、区に土地を更地返還する。「定期借地権」は土地を売却したくない所有者に対して、稀に行われている。その様な分譲は、完全所有に比べて土地代の割合が安くなるから、土地価格の高い主に首都圏で行われる。

定期借地権は借家法に新たに規定されており、住宅利用では50年以上を対象とする。例えば35歳で契約すれば85歳で返還しなければならないが、大体契約者は寿命がきて、子供は独立していることを想定したのであろう。渋谷の分譲マンションは70年間の借地権だから、契約者にとっては生涯の住処となる。

又、70年という歳月はマンションにとっても「建物寿命」なのかもしれない。ただ十分な維持管理が行われ、例えば25年位事に大幅な設備関係と取り換えを行えば、更に居住は可能とも思える。又、70年も先のことで、例えば日本人の人口は8000万人になって、社会構造が今とは大きく変化しているやもしれず、誰にも想像できない、実に先の長い話ではある。

70年後には「更地」にして返すとのことだが、解体費用は当然分譲価格に上乗せしているのだろうが、その資金は事業者が保管(運用も)するのだろうか?日本の代表的な事業者ではあるが、70年後も順調であろうか?それとも裁判所に「供託金」のようにするのだろうか?裁判所だと運用はしないから、今後インフレになったら70年の解体費用はいくらになるか疑問である。

筆者に全く関係ない事業に、何も70年後のことを心配する必要もないのだが。

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新築マンションのモデルルーム-3(エキスパンションジョイント) [新築マンション]

このマンションは表通りに面した棟だけではなく、裏手にT形に別棟がある。裏手と言ってもほぼ南向きとなるので、販売価格は高く設定するそうだ。

この2棟は構造的には独立しているが、共用部の廊下は繋がっている。地震時には2棟は別の震動をするので、繋がっている部分はくっついたり、離れたりする。このような箇所に設けられるのが「エキスパンションジョイント」である。

熊本地震では13階建てのマンションでエキスパンションジョイントの金具が落ちたり、コンクリートの袖壁が破損する等、ニュースでは大きく報道されていた。しかしこのエキスパンションジョイントが機能したことにより、2棟が衝突して大きな被害を受けることは無かった(阪神淡路大地震の時には建物に衝突による損傷が生じた)。

エキスパンションジョイントは機能したのだが、袖壁が壊れたのはやはり問題無しとはいえないだろう。設計で十分な「クリアランス:隙間」を確保されていなかった、と思われる。

通常、隙間は建物の高さの1/200位(1次設計値の変位)の変位を2倍している。この2倍は、地震時に2棟の建物は同じ方向に揺れるのではなく逆方向に揺れることがあるので、お互いがくっつく方に揺れることを想定しているのである。

しかし、今回のような大地震では建物の揺れはさらに大きく、1次設計のような弾性設計は出来ず、変形を予測するのは難しい(地盤の変形も関わるが、計算は更に大変である)。従って、下記のリンクのように、1次設計値の2倍を推奨している。

http://www.apajapan.org/EJ/thm/tebiki3-1.htm

2棟の接合部については、隙間の寸法を十分取ること、手すり壁はコンクリートではなく金属製とするべき、が熊本地震の教訓だと考える。
























新築マンションのモデルルーム-3(フラット35) [新築マンション]

今は日銀が銀行に対して「マイナス金利」政策を施行することとなったので、銀行は日銀に「定期預金」するわけにはいかなくなった。銀行としては少しの金利であっても、貸し手を見つけることに躍起となっている。

貸し手としては先ず企業であるが、今の企業は、特に上場企業は一般的に内部留保がありあえて銀行から借りる必要はない。又、内部留保に加えて借金してでも大規模な設備投資や企業買収、新規事業をするにはデフレから脱却していない現状では難しい。

そうなると個人となるが、そこで住宅資金融資となる。今住宅金利は変動相場制では0.5%の金融機関もあるそうだ。住宅取得を奨励する金利援助の政策は続いており、年末の融資残高の1%が所得税・住民税から控除される。これは大変魅力的状況と言えよう。

しかし変動相場制はいつまで続くか分からないので、フラット35はやはり堅実な借入方法なのである。このフラット35は当初は住宅金融機構が始めたが、今ではほとんどの金融機関でも行われている。そのためには厳格な審査基準があり、基準は住宅金融公庫の基準が準用されている。

基準は

1.耐久性、可変性:建物が長期に使えるような対策の評価

2.省エネルギー性:光熱費の低減が出来る建物には税制上のメリット

3.耐震性    :耐震等級(建築基準法の強さの割り増し)を評価

4.バリアフリー  :高齢者が快適に住める配慮

の4項目について技術基準が示されている。

フラット35については、1.については劣化対策等級2および維持管理に関する基準に合致、2.については断熱等性能等級2は必須条件である。フラット35には融資条件が更にSがあり、Sの中でA,Bに分かれる。融資条件が良いのは35<35SB<35SAとなっている。

当然評価基準が高い方が融資条件が良い。例えば耐震性では、35では建築基準法に適合すればよいのに対し、35SB、35SAでは各々、建築基準法の耐震強度を1.25(耐震等級2)、1.5倍(耐震等級3)にする必要がある。

耐震強度を上げるのに要する費用であるが、終の住処では耐震強度は1.5倍以上(2に近い)であるが、土地代を含めると3%程度なのである。耐震等級3では2%位と思われ、まして耐震等級2程度であれば、値引き代程度なのではないか?

テレビでは熊本地震(大分県にも広がっており、名前の変更があるだろう)を継続して報道している。痛ましい限りである。これから住宅を取得しようと考えている方には、「耐震等級」を是非デベロッパーに確かめてもらいたい。

又、アパートを借りる方も、築年数(昭和57年以降か?出来れば2002年以降)だけでなく、可能ならば「耐震等級」を不動産会社に確認が望ましい。確認が無理であれば、2階以上が望ましい。

なお、フラット35の技術基準を掲載しているHPは以下である。

http://www.flat35.com/download/tech_guide.html


























新築マンションのモデルルーム-2(IHヒーター) [新築マンション]

キッチンを見て気が付いたが、ガスコンロであった。最近の住宅やマンションではIHクッキングヒーターが多くなっている、と思い込んでいる筆者には意外であった。

数学者の森毅が、天ぷらを揚げているときに着物に引火して火事で亡くなったのは驚きであった。終の住処では老後になっての火は避けたいと、IHクッキングヒーターは初めから決めていた。暖房はエアコンにしているし、私はたばこはやめたので、終の住処には「火」はないのである。

担当者に聞いてみるとIHヒーターは電磁波が出るので、人体に影響が出る。特に妊婦には胎児への影響から、最近のマンションではガスコンロが多い、というのであった。驚きである。

早速帰宅してからインターネットで検索すると、IHヒーターに関しての危険性の記事が多く出てきた。最も強い主張はWHOでも危険性が指摘され、西欧では今や使われていない、という内容であった。

少し冷静な内容は、今の時点では人体や、特に胎児への影響は報告されてないのだが、安全である、とは断定できてはいない。従って「君子危うきに近寄らず」ではないが、将来、安全性が確認されてリフォームの際にIHに変更できるよう、配線だけしておき、ガスコンロにする、というものである。

これらの意見はIHヒーターのメーカーにとっては死活問題である。死活とは過激な表現であるが、もし人体や、胎児に影響があることが証明されれば、大変な「リコール」であると同時に、莫大な民事訴訟の請求が起きるのは明白だからである。

当然、メーカー側の反対意見もあると思い検索を続けると、電機工業会のHPに説明があった。内容を理解するのは「理系」の私でもかなり大変であったが、結論としては、今まで健康被害報告が無いこと、国際機関での(暫定)規制値を十分下回っていること、西欧での採用が減少している事実はないこと、が分かった。

しかし電気工業会の説明が読者に対して分かりやすくないのは、放射能問題にも似ていて、要するに「歯切れが悪い」「安全を断定していない」「国際基準を持ち出す=責任回避」などである。

日本品質は他国に対する重要な優位性である。安全についても原発では600年に一度の大地震でメルトダウンを起こしてしまったが、新幹線など安全性の高さもまた日本の優位性のはずである。日本の電機工業会はIHヒーターについて、日本中の研究者に研究費を出して、真実を突き止める責務があると思う。






















新築マンションのモデルルーム-1 [新築マンション]

何時も買い物に行く大型スーパーの道路を挟んで、100戸を超える分譲マンションの建設が始まっている。買い物の後一人でオープンしたばかりのモデルルームを見に行った。

本来予約していくべきだったようだが、客(私は正確には客ではないが)は他には誰もいなくて、営業マンは愛想よく応対してくれた。靴を脱いでスリッパに履き替えた。

モデルルームは軽量鉄骨造なのだが、1階は打ち合わせコーナー、2階にパンフレット(購読している新聞のチラシ)に有った3LDK85m2の間取りの住戸になっていた。玄関へのアプローチも同じく作られていて、帰宅して玄関を開ける、というイメージは十分想像できた。

先ず玄関であるが、タタキ部分が大きくないのは仕方がないが、シューズクロークは0.9m×1.5mはあって、1.5m幅の靴棚は十分な収納がある。そして奥行きが0.9mあるので棚の奥行きは30cmだから手前側に60cm位空いている。たぶんこの60cm分には傘置き、掃除機や箒、その他分別したゴミ袋が置かれるのだろう。

入ってすぐに主寝室があった。パンフには約6畳と書いてあったが、幅が2mほどで長さが5m弱の長方形で、ダブルベッドが置かれていた。パンフを見たときからこの部屋では2台のベッドは置けないと思っていたが、その通りであった。クロークは3.5mの幅があって2人分の収納が出来るのだが、ダブルベッドで寝るのはどうなんだろう?

主寝室に繋がって5畳の書斎風に家具が置かれていた部屋がある。引き戸で区分されている。約1.2m×1.4mのクロゼット(パンフにはウォークインクローク、棚も付いている)が付いている。この部屋には窓があったが、引き戸にしたのは窓が無くても主寝室と合わせて「採光率」が満足すれば「居室」と表示できる。

居室はもうひと部屋あって、先ほどの書斎同じ大きさのクロゼットが設けられている。子供部屋ならばこの程度なのだろう。壁のクロスはピンク色で、標準の白色に対してオプション価格となる。ピンク色はどうなんだろう?白色が良いわけではないだろうが、子供の情操教育には良いのだろうか?

トイレは勿論最新式で、洗面室は洗面器(洗髪可能)、洗濯機置き場があり、浴室(当然だが)、キッチンに繋がる。キッチンと洗濯機が近いのは主婦にとっては好まれるだろう。浴室は1.6m×1.8mの大きさがあり、乾燥機が付いていて洗濯ものを干すことが出来る。乾燥機はマンションにとってはもはや必須アイテムである。特にこのマンションは道路にすぐ面しており、道路側に洗濯ものは干したくない。

キッチンは3.3畳の大きさでマンションでは標準的だが、洗面所との通路をつくったこともあり、システムキッチンの対面の壁には、幅1m程度の作りつけ食器棚と冷蔵庫置き場である。食器棚は中間に電子レンジ、炊飯器を置く必要があるが、ポットやオーブンは置けそうもない。食器棚は食堂側に置くのだろう。

リビング・ダイニングでは、キッチンカウンターにつけてダイニングテーブルが置かれている。同じ並びに3人掛けのソファが置かれ、居間はさらに直角に曲がってスペースがあり(つまり道路側全面が居間なのだ)、大型テレビと一人掛けの大きな椅子が置いてあった。

85m2の3LDKでLDが18畳もあるのは、前述の主寝室の狭さとはアンバランスな気がする。直角に曲がっている部分は居室にしてもLDの広さは13畳はありそうだから、居室を大きくすべきなのだろう。まだ基礎工事が始まったばかりだから、間仕切り変更は可能だが、はたしてその様な対応が出来るだろうか?来週から正式な案内となるが、100戸の家が間仕切り変更可能としたら大変だろう。

なお、1階には店舗が入ることになっているのは、1階を住宅には出来ないからで、2階の住居もすぐ前が4階の大型スーパーだからあまり気分の良いものではないだろう。1階は上階の住宅の戸境壁がそのまま1階にもあるので、小さな店舗が並ぶことになる。前の建物にはTUTAYAが入っていたのだが、もう戻っては来れない。



















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